昨天（12月17日），西安公示了最新一批商品住房价格。这批次价格公示，涉及到两个纯新盘，分别是

金科·博翠天宸、远洋·御山水。

其中，金科·博翠天宸公示的是1068套精装高层，远洋·御山水公示的是412套精装高层、32套精装小高层价格。

由于这两个楼盘紧邻，并且从开发商品牌、首批次产品类型、价格等方面，差异也不是特别大。因此，当金科、远洋这两个新盘选择同一时间入市时，对于购房者来说如何选择，这就成为一个难题！

此时，我想到了1个月前，大明宫板块中南·君啓、阳光城·檀悦、正荣·紫阙台同时间入市时的竞争激烈程度，当时我把这三个盘称作“大明宫三宝”。而当金科·博翠天宸、远洋·御山水同时间入市之时，昨晚在我的朋友圈留言下已经有业内人士建议将这两个盘称作“

浐灞二娇”。

实际上，除了金科、远洋这两个新盘外，同样是在该区域，还有近期即将亮相的未央·金茂府项目。由此看来，北辰大道也能凑够三个了。

此文重点对比金科·博翠天宸、远洋·御山水这两个项目，我能告诉大家的是我所知道的。如何选择，还得看自己。

01

生态是该区域最大的亮点

这两个盘所处的区域，刚好是浐灞与未央区管辖范围的交汇处。此前，已经有碧桂园、华远地产等全国性品牌房企在北辰大道沿线有项目开发。

金科·博翠天宸、远洋·御山水，均位于北辰大道以东、高铁线以北区域，属于城改项目。这两个项目，实际上都是属于收购的土地，所以在今年年中土地出让的时候，都是以底价成交。

从目前整个区域的环境来说，交通路网已经完善，规划中的地铁10号线也经过这个区域，正在建设的地铁14号线从这两个盘向南1.5-2公里的地方经过。由于整个区域属于改造片区，因此分布有多个安置房小区，同时还有待拆迁改造的一些建材市场。随着区域改造进程的推进，未来两三年时间这个区域的环境就会大变样。而各地产项目的开发，也会给该区域带来商业等配套。

这个区域最大的亮点在于生态环境，未央湖、灞河、浐灞国家湿地公园、渭河生态公园，均位于3000米范围之内。其中，不管是从金科·博翠天宸，还是从远洋·御山水，向东不到1000米，就是灞河水面。一河之隔东南方向，就是目前西安正在倾力打造的奥体板块。

随着2021年全运筹备工作的推进，可以预见的是，在未来2年时间西安一定会倾力打造灞河两岸，包括城市改造的推进、城市配套的完善、生态治理等。而对于区域灞河西岸的金科·博翠天宸，还是远洋·御山水，无疑必将是受益这种利好的。

因此，对于两个相邻的项目来说，从区域位置，这两个盘完全是平手。

02

两家千亿房企的PK金科地产与远洋地产，属于中国top30强房企。

根据远洋发布的公告，今年前11个月远洋地产销售额为1132.5亿元。关于金科今年前11个月的销售额，我没有查到官方数据，但根据克尔瑞发布的数据显示，今年前11个月金科地产销售额为1307.6亿元。

可以说，这是两家千亿元级别房企的PK。

地产属于金科集团的主营业务之一，以金科股份在A股上市，目前市值为400亿元左右。这两年，融创与黄红云轮番争夺金科第一大股东席位。金科集团位列2019年中国企业500强第149位、位列中国民营企业500强第35位。

地产也是远洋集团的主营业务之一，以远洋集团在港股上市，目前市值为230亿元港币左右。与金科的股权争夺不同的是，远洋则目前大股东是险资，包括中国人寿、大家人寿。

金科进入西安的时间是在2013年下半年，首个项目是位于太华路板块的金科·天籁城。金科进入西安市场之初，西安业内对顶着“花园洋房之父”称号的金科充满了太多的期待，很多人期待金科能够向另一家渝派房企龙湖一样，能带给这座城市更多的惊喜。

但是，运气比较差的是，2013年底亮相西安之后，迎接金科的是2014年、2015年西安楼市最困难的2年。在这2年时间里，金科陕西经历了人事震荡，经历了首个项目金科·天籁城去化困难。但2016年下半年开始，当外地人涌入西安买房之时，占据地段优势的金科·天籁城受到外地人的青睐。金科·天籁城从此前的卖不动，瞬间被外地投资客疯抢。

金科·天籁城之后，金科在西咸新区推出了另一个住宅项目金科·世界城，这个项目亮相的时间比较好，正好赶上了西安楼市火爆的2年，同时也迎来了西咸新区交由西安代管。入市三年时间，金科·世界城从2016年下半年首次开盘4000元/㎡左右，一跃涨到今年的将近10000元/㎡，3年时间翻了2.5倍，成为西咸新区热销代表盘之一。

金科·博翠天宸，是金科在西安开发的第3个住宅项目。同时，这也是金科博翠系产品首次落地西安。按照陕西金科的计划，目标是将该项目打造成高端精装地标性住宅项目。

与金科已经进入西安市场6年时间，部分项目已经交付不同的是，

远洋进入西安的时间则要晚一些。虽然说远洋在西安有一部、二部两个团队在拓展项目，但截至目前远洋独立开发的只有去年亮相位于昆明板块的一个非常小的盘远洋·落子栖。另外，远洋与合能地产合作，在浐灞正在开发两个项目。

因此，此次亮相的远洋·御山水，将是远洋在西安独立开发的第2个项目。与第一个项目远洋·落子栖的体量非常小不同的是，远洋·御山水的体量达到了200亩以上，有更多的空间来发挥。

而根据地产房剑掌握的信息，远洋在西安其实还有多块土地储备。也许在未来两三年时间，大家会看到远洋在西安市场的爆发，会让更多的西安人了解到远洋。

03

产品PK，各有优劣金科·博翠天宸、远洋·御山水，这两个项目虽然说从总体量上不差上下，但不同的是，目前两个项目首先开发的一期部分，差距很大。

图：金科·博翠天宸一期

图：远洋·御山水一期

金科·博翠天宸一期占地面积176亩，由6栋小高、11栋高层组成；而远洋·御山水一期只有28亩，由3栋高层、1栋小高、1栋商业组成。

很明显可以看到的是，从目前即将入市的一期规划来看，金科·博翠天宸体量比较大，在小区园林、小区规划等方面，优势明显一些。而远洋·御山水，由于一期地块小，住宅楼下带有两层底商，从私密性、园林等角度，处于劣势。同时，这也意味着在园林、配套方面的很多东西，是无法实现的。

而从首批次推售的产品来看，

金科·博翠天宸112-143㎡精装高层、远洋·御山水84-126㎡精装高层、小高层，这两者相比，远洋·御山水的小户型产品则是一个亮点。因为，毕竟目前西安市场上80多㎡的两室房源越来越少。对于刚需家庭来说，远洋·御山水总价可控的小户型，是非常值得关注的。

更重要的是，远洋·御山水85㎡、90㎡左右的户型，做成了三室，并且实现的是三面朝南，户型方正！按照昨天公示的价格，85㎡、90㎡左右的三室户型，单价会高一些，都在12000元/㎡以上，总价100-110万元。这意味着，

刚需家庭首付30-33万元，就可以买到浐灞的小三室！

金科·博翠天宸，则是112㎡户型起步，相对来说小区整体定位要比远洋·御山水更高一些，首付比例门槛也会更高一些，首付起码40万元起步了。金科·博翠天宸的户型，可以说是堪称非常不错，虽然目前网上还没有该项目的户型图，但实际上在上个月该项目的产品发布会上，我已经看到了该项目的户型图，为此专门附图如下。

从两个项目精装高层的价格来看，金科·博翠天宸10729-12630元/㎡、远洋·御山水10390-12620元/㎡，差距非常小，几乎相差不大。

当然，结合这两个项目拿地时的土地成本，均价不到1.2万元/㎡的精装高层，只能说是纯刚需产品。我们无法对装修的档次、硬件等有太多的期待。毕竟，成本在那摆着，房价在那摆着。

那么，如果你是购房者，你会如何选择？

对了，如果是看上这个区域的生态环境，改善型需求，真的想买好房子，不妨等等未央·金茂府的精装洋房。当然，肯定不便宜。